Щомісяця під стінами Верховної Ради України, Парламенту та Київської міської адміністрації можна спостерігати організовані мітинги інвесторів. Вони намагаються достукатися до політиків за допомогою мегафонів, плакатів і навіть наметових містечок. Ці люди – власники квартир, але їх квартири в недобудованих будинках. Їх об’єкти інвестиції з різних причин і їх сукупності були введені в експлуатацію. Іншими словами – будинки не добудовано. Які причини у цієї проблеми? Чому вона така часта? І які ризики при інвестиції в нерухомість? Дамо відповіді на всі ці питання. Далі на kyivone.
Причини
Початкова ідея забудовника обман – не настільки поширена причина зупинки будівництва. Основна причина незавершених будинків – це не коректна модель ведення бізнесу. При підготовці до робіт внесок самого забудовника в середньому повинен складати, за різними джерелами, від 20 до 30% інвестиції. Але далеко не кожен має потрібну суму і бажання інвестувати кошти в свій об’єкт. У зв’язку в цим починаються продажі нерухомості на етапі будівництва котловану за рахунок цін нижче. Таке ціноутворення викликано бажанням забудовника отримати в короткі терміни велику і необхідну суму, адже ніщо так не приваблює клієнта як «солодка» ціна. Варто відзначити, що в нинішній час від цієї практики відходять і старт продажів відбувається на більш пізніх термінах будівництва.
Наслідком такої погано працюючої бізнес-моделі залишається незавершений проект будівництва. Це не обов’язково будинок на рівні котловану, це може бути будинок, зведений в кілька поверхів і навіть побудований повністю, але без підключених комунікацій. Подальше життя об’єкта залежить від 2х складових: ступеня готовності і економічної привабливості та документальної прозорості.
Шляхи вирішення проблеми
Долю недобудови можна вирішити трьома шляхами.
Перший з них – будинок вводить в експлуатацію другий девелопер. Яскравим прикладом сьогоднішніх днів є компанія «Укрбуд Девелопмент», яка в результаті нестабільної економічної ситуації в країні виявилася банкротом, а завершенням її об’єктів в нинішній час займається «Київміськбуд». Цей результат подій імовірний, якщо ще не високий ступінь готовності, а кількість проданих квадратних метрів невелика і наступному забудовнику закінчити цей проект буде фінансово привабливо.
Другий варіант – інвестори добудовують будинок за власний рахунок. Це найпопулярніший результат подій, коли вкладники об’єднуються і власними силами доводять будинок до стану, в якому комфортно жити. Вони вкладають додаткові гроші, наймають фахівців, додаткові організації і всі роботи контролюють самі. В даному випадку – чим вище ступінь готовності об’єкта, тим вище ймовірність, що інвестори доведуть будинок до логічного кінця.
Третій можливий хід розвитку подій – це недобудова просто стоїть. На превеликий жаль, таких прикладів більшість: ЖК «Дніпровські вежі», ЖК «Аквамарин», ЖК «Мозаїка», «Еліта центр», ЖК «Жуляни» і багато інших. За підрахунками українська столиця налічує близько 60 не введено і завмерлих на різних етапах житлових комплексів.
Статистика
За даними на 2019 рік у Києві налічується 66 недобудов в 32 тисячі квартир, повідомляє NV. З них нерухомість класу економ становить 65,15%, комфорт – 15,15%, бізнес 15,15% і еліт 4,55%.
А дані по зупинці будівництва, згідно зі статистикою, такі: майже 41% будівництв зупинилися через юридичних проблем, 19,7% – через фінансові труднощі, 13,7% складають афери, і на останні 20% немає достовірної інформації.
Успішні недобудови
Тенденція сучасного Києва в сфері довгобудів не може не радувати. Безумовно, поки проблема не вирішена на законодавчому рівні – складно уникнути нових проблемних об’єктів, але є і «щасливі» ЖК, чия доля після років і десятиліть простою, була вирішена успішно. Прикладами цього є будинки на проспекті Перемоги 24А, на вулиці Теремківській 3 і на вулиці Генерала Матикіна 12,16. Реалізувати ці забуті проекти вдалося фінансово стійким девелоперам.
Правила вибору забудовника
Найбільш явними критеріями вибору є: репутація забудовника, дозвільна документація, вартість квадратного метра і ступінь готовності будинку.
Звичайно, повну перевірку ЖК може допомогти зробити професійний юрист, який проаналізувавши дані резюмує перспективу вкладення. Але частково можна перевірити достовірність даних і самостійно.
Дані про девелопера розташовуються на сайті Міністерства Юстиції, реєстр судових рішень, доповнить інформацію про проблемні об’єкти і можливі судові позови. Перевірка земельних ділянок здійснюється за допомогою публічної кадастрової карти, а дозвільні документи можна подивитися тут.
Відмінними джерелами інформації також є чати і форуми міста, району, а іноді навіть ЖК, куди жителі і інвестори пишуть актуальну на даний час інформацію. Але варто довіряти тільки тим даними, які підкріплюються документально.
Ситуація з недобудованими об’єктами в Києві, як головному місті України- критична. У кожному районі міста знайдеться незавершена висотка, яка крім того, що псує зовнішній вигляд столиці, так ще й створила безліч проблем інвесторам та їхнім родинам. Влада міста та країни знаходити віддалік цих людських проблем. А для вирішення вже існуючих складних об’єктів міська влада повинна ввести необхідні законопроекти, всіляко сприяти і зацікавлювати інвесторів. Таким стимулом для нових девелоперів можуть стати приємні умови в наданні земельних ділянок, допомога в отриманні дозвільної документації та підключенні до міських мереж.
Прибравши цю проблему з особи міста Київ стане більш сучасним, привабливим і стабільним.